Beton als Anlegergold

Vorsorgewohnungen

Immobilien erfreuen sich als Anlageobjekt nach wie vor großer Beliebtheit. Vor allem Vorsorgewohnungen gelten als ideale Anlageform. Vorausgesetzt, man beachtet ein paar Dinge.

Von Ursula Rischanek

Erst kürzlich hat Finanzminister Hartwig Löger wieder einmal Bewegung in die Pensionsdebatte gebracht: Im Rahmen einer Diskussion betonte der VP-Politiker, dass die betriebliche und private Vorsorge zusätzlich stimuliert werden müssen, um das Pensionssystem nachhaltig zu sichern. Mit der staatlichen Pension allein sei dies nicht möglich. Die Immobilienwirtschaft wird diese Forderung freuen, nimmt doch Betongold seit Jahren einen fixen Platz in der Veranlagung beziehungsweise als Vorsorgeinstrument ein. Das gilt sowohl für Versicherungsgesellschaften und Pensionskassen, die zu den wichtigsten institutionellen Immobilieninvestoren gehören, als auch für Private. Frei nach dem Motto „Gewohnt wird immer“ greifen Erstere gerne zu Zinshäusern, Letztere hingegen zu Vorsorgewohnungen. „Die sind nach wie vor ein Renner“,sagt dazu Peter Weinberger, Geschäftsführer von Raiffeisen Immobilien NÖ/Wien/Burgenland. Gründe dafür gibt es verschiedene: Zum einen können Investoren mit regelmäßigen inflationsgesicherten Mieteinnahmen rechnen, die die Pension auffetten. Zum anderen bleiben Immobilien – anders als Aktien und Fonds – von Turbulenzen auf den Kapitalmärkten unberührt.

Kaum Wertverluste

„Auch Wertverluste bei Wohnungen gibt es kaum“, weiß der Experte. Die derzeitige Zinslage bewegt viele Österreicher ebenfalls dazu, in Betongold zu investieren. Mit diesen ist derzeit so gut wie nichts zu verdienen, während Vorsorgewohnungen Weinberger zufolge je nach Lage eine Rendite von 3,5 bis vier Prozent erwarten lassen. Gleichzeitig machen die niedrigen Kreditzinsen einen gewissen Fremdanteil an der Finanzierung interessant. Sowohl Weinberger als auch Bauernfeind raten allerdings dazu, zumindest 30 bis 50 Prozent der Kosten aus Eigenmitteln zu finanzieren. „Man muss auf alle Fälle darauf achten, dass die Kreditzinsen von der Miete getragen werden“, sagt Weinberger. Steuerliche Vorteile sind ein zusätzliches Argument für Fans der Vorsorgewohnung: Beim Kauf derselben spart sich der Käufer im Gegensatz zum Kauf einer „normalen“ Eigentumswohnung die 20-prozentige Umsatzsteuer auf die Baukosten. Allerdings nur unter gewissenVoraussetzungen: „Man darf die Wohnung in den nächsten 20 Jahren weder selbst nutzen noch verschenken“, erklärt Sandra Bauernfeind, geschäftsführende Gesellschafterin der EHL Wohnen GmbH. Gleiches gilt für eine etwaige Veräußerung. Wird sie vor Ablauf dieser Frist veräußert oder vom Eigentümer selbst genutzt, muss die Umsatzsteuer anteilig zurückgezahlt werden. Wie sich die steuerlichen Effekte im Einzelfall konkret auswirken, hängt unter anderem von der Steuerprogression, also dem effektiv zu zahlenden Steuersatz des Käufers ab. Um das passende Modell zu finden, sollte daher vor dem Kauf ein Steuerberater konsultiert werden.

Dem Mainstream folgen

Abgesehen davon gilt es noch ein paar weitere Tipps zu beherzigen, um die Wohnung auch tatsächlich langfristig vermieten zu können. „Wird die Wohnung ausschließlich zum Zweck der Vermietung erworben, sollten Anleger sich beim Kauf nicht an den eigenen Wohnwünschen orientieren, sondern eine Wohnung auswählen, die eine möglichst große Zielgruppe anspricht“, erklärt Bauernfeind. Sie sollte zentral liegen, eine gute Infrastruktur aufweisen und gut ans öffentliche Verkehrsnetz, im Optimalfall an eine U-Bahn, angebunden sein. Von Toplagen rät Bauernfeind ab: Der in diesen Gegenden meist höhere Kaufpreis schmälert die Rendite, da die Miete nicht unbedingt entsprechend höher ist. Apropos Miete: Ihre Höhe beziehungsweise deren Leistbarkeitsind essenziell für den Erfolg des Modells Vorsorgewohnung, hängt davon doch die dauerhafte Vermietbarkeit der Immobilie ab. Angesichts dessen raten die Experten von zu großen Wohnungen, für die entsprechend höhere Mieten berappt werden müssen, ab. 50 bis 70 Quadratmeter gelten demnach als ideal. Wobei auch die Vorsorgewohnungen kleiner werden: War die durchschnittliche Vorsorgewohnung vor etwa zehn Jahren noch durchschnittlich 55 Quadratmeter groß, sind es heute 45 Quadratmeter. Selbst 35 Quadratmeter große Wohnungen sind mittlerweile wieder am Markt. „Wichtig ist dabei die Flächeneffizienz“, sagt Bauernfeind.

Den gesamten Artikel finden Sie in der aktuellen Ausgabe der WN-D.

Foto: iStock.com/ Rafael_Wiedenmeier

Mehr aus dem Donauraum erfahren?