Die neue Welt der Handelsimmobilien

Der Onlinehandel legt stetig zu. Dementsprechend ändert sich auch das Gesicht der Handelsimmobilien: Die Shops werden kleiner, Einkaufszentren werden zu multifunktionalen Stadtteilen.

Von Ursula Rischanek

Einkaufen im Internet, anstatt in Einkaufsstraßen oder -zentren von Geschäft zu Geschäft zu bummeln, gewinnt immer mehr an Bedeutung. Zwar wird nach wie vor ein Großteil der Retail-Umsätze im stationären Handel erwirtschaftet, doch der E-Commerce wächst und wächst. In Österreich liegt der Online-Anteil zurzeit bei etwa 6,7 Prozent, in den nächsten fünf Jahren könnte er auf rund acht Prozent steigen. In CEE entfallen auf den Online-Handel 5,4 Prozent, so das Ergebnis des aktuellen „Outlook for Retail Property“ des Immobilienspezialisten CBRE. Nimmt man den Versandhandel dazu, werden rund elf Prozent der gesamten einzelhandelsrelevanten Konsumausgaben im Distanzhandel getätigt. Das zeigt die ECommerce-Studie Österreich 2018 der KMU Forschung Austria.

Nutzung ändert sich

Der Wandel im Handel spiegelt sich auch in den Handelsimmobilien wider: „Der Onlinehandel verändert die Nutzung von Handelsimmobilien sowie das Gesicht von Einkaufszentren und Einkaufsstraßen“, sagt Jörg Bitzer, Leitung Einzelhandelsimmobilien der EHL Immobiliengruppe. Ein Indiz dafür ist der Rückgang der Ladengeschäfte. Gab es 2006 noch rund 47.800 Läden in Österreich, waren es 2017 laut E-Commerce-Studie nur noch 37.400. Die Zahl der Onlineshops hingegen ist im selben Zeitraum gestiegen – und zwar von 3.200 auf 9.000. Parallel dazu setzt sich der Trend zur Flächenreduktion fort. Zum einen weil die Neuflächenproduktion bei Einkaufs- und Fachmarktzentren praktisch zum Stillstand gekommen ist. „In Wien beispielsweise sind im Vorjahr nur rund 9.000 Quadratmeter neu auf den Markt gekommen und die Tendenz ist weiter fallend“, sagt Bitzer.

Weniger Verkaufsflächen

Gleichzeitig geht der Trend zu kleineren Geschäften. „Es gibt Formate, die nur noch schwer Mieten erwirtschaften“, sagt Bitzer. Das gelte besonders für Branchen mit hohem Online-Anteil, wie Buch-, Textil- oder Elektrohandel, in denen der Anteil des E-Commerce mittlerweile zwischen 23 und 30 Prozent beträgt. Um die Flächenproduktivität zu steigern, werden daher Flächen teils deutlich reduziert. Parallel dazu ändern viele Ketten und Geschäftsleute ihr Konzept: Statt viele Produkte aus zustellen, werden nur noch ausgewählte Stücke präsentiert. Gleichzeitig wird auf Beratung und die Abholung der online bestellten Ware fokussiert. „Die Geschäfte werden immer mehr zum Showroom“, erzählt Bitzer. Auf diesen Zug springen mittlerweile übrigens auch bisher nur online agierende Shops auf. „Das Motto lautet: Online goes offline“, sagt Bitzer. Wer sich für das Showroom-Konzept entscheidet, hat allerdings nur eines im Blick: ein Geschäftslokal in Spitzenlage.

Vollauslastung

Diese haben daher auch kaum Probleme, an den Mann gebracht zu werden. „In Spitzenlagen kann man von Vollauslastung sprechen, da gibt es kaum Leerstand“, sagt Nikolaus Lallitsch, Geschäftsführer Raiffeisen Immobilien Steiermark und Sprecher von Raiffeisen Immobilien Österreich. Wobei die Einschätzung, was darunter zu verstehen sei, immer mehr differenziert werde, ergänzt Bitzer. Anders sieht es in weniger gefragten Lagen aus: „Geschäfte in zweiten Lagen, in Nebenstraßen und abseits von Fußgängerzonen sind kaum mehr gefragt“, weiß Lallitsch. Immer öfter werden daher in weniger gefragten Lagen vermehrt nicht mehr vermietbare Flächen vom Markt genommen. Für dort befindliche Immobilien sollte man sich daher vermehrt Gedanken über alternative Nutzungsmöglichkeiten machen, sind sich er und Bitzer einig. Sie sollten beispielsweise Dienstleistern, Ärzten oder Anwälten schmackhaft gemacht werden. Auch für Kindergärten sowie andere öffentliche Einrichtungen seien die Flächen im Erdgeschoß geeignet. „Übersiedelt eine Kanzlei aus einem Büro im ersten Stock, könnten diese Räume wieder als Wohnung genutzt werden“, so Lallitsch. Das wiederum habe einen positiven Effekt auf die Belebung der Innenstädte.