Rechtsunsicherheit bei Bausperre

Rechtsunsicherheit

Verhängt eine Gemeinde eine Bausperre, ist oft nicht klar, welche rechtlichen Konsequenzen daraus entstehen. Der Gesetzesrahmen in der Steiermark ist unzureichend und stellt eine erhebliche Rechtsunsicherheit für  Gemeinden und Bauwerber dar. Das offenbart ein aktuelles Beispiel in der Gemeinde Hart bei Graz. Ein Blick in andere Bundesländer und zu den deutschen Nachbarn zeigt, wie man es besser macht.

Im Dezember 2020 verhängte die Gemeinde Hart bei Graz wenige Wochen vor Weihnachten eine plötzliche Bausperre. Von vielen, denen die starke Bautätigkeit im Großraum Graz schon länger ein Dorn im Auge war, wurde die Maßnahme beklatscht. Doch bei genauerer Betrachtung dürfte sich die Gemeinde Hart bei Graz nicht unbedingt einen Gefallen getan haben. Die Vorgangsweise erscheint in einem fragwürdigen Licht und die Gesetzeslage in der Steiermark beinhaltet für Gemeinden und auch für Bauwerber eine erhebliche Rechtsunsicherheit.

Bausperre als legitimes Mittel

Grundsätzlich hat eine Gemeinde laut Steiermärkischem Raumordnungsgesetz die Möglichkeit, eine Bausperre zu verhängen, um veränderte Planungsinteressen durchzusetzen. In der Regel geschieht dies, wenn eine Gemeinde vorhat, Flächenwidmungspläne oder Bebauungspläne abzuändern, und sicherstellen will, dass inzwischen nicht gebaut werden darf. Aber eine Bausperre muss von der Gemeinde gut argumentiert werden. Sie darf nicht für willkürliche Planungsinteressen herangezogen werden, denn es gilt der Gleichheitsgrundsatz.

Rechtsunsicherheit bei laufenden Verfahren

Besonders pikant ist, dass im Falle von Hart bei Graz auch laufende Bauverfahren, die vor der Rechtswirksamkeit der Bausperre eingereicht wurden, betroffen sind. Kommt es nach Ablauf der Fristen zu einer Änderung der Flächenwidmungspläne oder zu neuen Auflagen durch die Gemeinde, dann könnten auf die Projektwerber erhebliche Mehrkosten für Umplanungen zukommen bzw. die komplette Unrentabilität ihrer geplanten Vorhaben eintreten. Das Steiermärkische Raumordnungsgesetz sieht dafür nur eine völlig unverständliche Entschädigungsregelung vor. Entschädigt wird nämlich nach Paragraf 44 der Steiermärkischen Raumordnung nur, wenn durch eine Änderung des Flächenwidmungsplanes die Bebauung eines als Bauland geeigneten Grundstückes „zur Gänze“ verhindert wird und dadurch eine Wertminderung entsteht. Eine Wertminderung wird aber auch nur anerkannt, wenn eine Verbauung „gänzlich“ unmöglich wird oder wenn es sich um ein Grundstück handelt, das zur Gänze oder dreiseitig von Bauland umschlossen ist, und daher eine Wertminderung gegenüber seinem Wert vor Erlassung oder Änderung des Flächenwidmungsplanes entsteht, heißt es etwa aus dem Büro der für Raumplanung zuständigen Landesrätin Ursula Lackner.
Wird aber nur die Baudichte gesenkt oder der Bebauungsplan geändert, sodass bereits eingereichte Projekte stark umgeplant werden müssten, ist in diesem Fall keine Entschädigung der Kosten für die Baureifmachung bzw. für die Wertminderung vorgesehen. Ein Rechtszustand, der für Gerald Gollenz, Obmann der Immobilienund Vermögensverwalter in der WKO Steiermark, nicht sein darf. „Jeder Bauwerber, ob Einfamilienhaus oder Großprojekt, muss darauf vertrauen können, dass die zum Zeitpunkt der Baueinreichung gültige Rechtslage nicht im Nachhinein rückwirkend abgeändert wird und ihm dadurch ein wirtschaftlicher Schaden entsteht.“ Genau das befürchten aber nun mehrere Bauwerber in Hart bei Graz. Entsprechende rechtliche Schritte werden daher von der Baubranche bereits vorbereitet, sollte nach Ablauf der Bausperre ein rückwirkender Eingriff in laufende Bauverfahren erfolgen. Denn wer ein Bauprojekt im Vertrauen auf eine gültige Rechtslage zu einem Bewilligungsverfahren einreicht, hat bereits erheblich in ein Projekt investiert.  

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Foto: iStock.com/lisafx

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