Kräftiges Lebenszeichen

Büromarkt

Der heimische Büromarkt hat bisher allen Krisen getrotzt. In Wien etwa sinkt die Leerstandsrate auf ein Rekordtief, die Mieten ziehen an. 

Von Ursula Rischanek

Remote Working ist gekommen, um zu bleiben, an Homeoffice etwa führt kein Weg vorbei. Dennoch haben sich die Befürchtungen, Büros könnten durch Pandemie und Homeoffice zum Auslaufmodell werden, nicht bewahrheitet: In den ersten drei Quartalen wurden rund 107.000 Quadratmeter und damit um 56 Prozent mehr als im gleichen Zeitraum des Vorjahres vermietet, heißt es bei Otto Immobilien. Für das Gesamtjahr prognostiziert Martin Denner, Abteilungsleiter Research, eine Vermietungsleistung von rund 150.000 Quadratmetern nach rund 136.000 Quadratmetern im Vorjahr. Ähnlich positiv gestimmt ist Stefan Wernhart, Geschäftsführer der EHL Gewerbeimmobilien GmbH: „Alle Kennzahlen weisen für den Wiener Büromarkt auch unter Berücksichtigung der aktuellen geopolitischen und wirtschaftlichen Lage eine robuste und stabile Verfassung aus.“ Damit sollte auch eine Abschwächung der Konjunktur zu keinen hohen Leerständen und rückläufigen Mieten führen. Konkret schlägt sich die eher verhaltene Neuflächenproduktion der vergangenen Jahre auf dem Wiener Büromarkt mittlerweile in einer deutlichen Veränderung des Verhältnisses von Angebot und Nachfrage nieder. So ist die Leerstandsrate auf ein Rekordtief von nur mehr 4,1 Prozent zurückgegangen.

Zahlreiche Refurbishments

Zwar erreicht das Fertigstellungsvolumen mit 126.000 Quadratmeter EHL zufolge heuer fast das Doppelte des Vorjahreswerts. Davon entfallen rekordverdächtige 82 Prozent auf Refurbishments von Bestandsobjekten, wodurch sich der Gesamtbestand der Büroflächen am Wiener Büromarkt aber nicht erhöht. Dies führt bei einer guten Nachfragesituation in weiterer Folge zu einer sinkenden Leerstandsrate am Büromarkt. In den besonders nachgefragten Bestlagen in der Innenstadt und am Hauptbahnhof gibt es bereits jetzt kaum noch größere zusammenhängende Flächen über 1.500 Quadratmeter. Das wiederum führt derzeit in guten Lagen zu weiterhin leicht steigenden Mieten. Die Wiener Spitzenmiete liegt dem EHL-Büromarktbericht zufolge aktuell bei 26 Euro pro Quadratmeter. Den Experten zufolge wird sich an diesem Trend auch im ersten Halbjahr 2023 vorerst nichts ändern: Für das kommende Jahr sind Fertigstellungen von nur rund 42.000 Quadratmetern angekündigt, der niedrigste Wert seit mehr als einem Jahrzehnt.

Kein Ende des Vermietermarktes

Da auch davon ein wesentlicher Teil auf Refurbishments entfällt, ist Wernhart zufolge selbst bei einer Konjunkturabschwächung aus heutiger Sicht mit einer Fortsetzung des Vermietermarkts zu rechnen. Unternehmen, die einen neuen Standort suchen, werden demnach erst ab den Fertigstellungen Ende 2023 sowie 2024 wieder ein breiteres Angebot vorfinden. Für diesen Zeithorizont ist die Fertigstellung von Projekten wie dem Vio Plaza (U4- Station Meidling), dem Francis (Althanquartier) oder dem Urban Garden (myhive am Wienerberg) geplant.
Einen deutlichen Schub erhält in den nächsten Jahren der Grazer Büromarkt: Bis 2024 sollen in der steirischen Landeshauptstadt rund 91.000 Quadratmeter neue Büroflächen entstehen. Die zusätzlichen Flächen ermöglichen eine Umstrukturierung des bestehenden Marktes und fangen auch den durch den Anstieg der bürobasierten Arbeit von etwa fünf Prozent entstehenden Mehrbedarf bis 2024 in Graz ab, hat Bürospezialist CBRE bereits Ende des Vorjahres prognostiziert. Auch der Linzer Büromarkt wächst in den nächsten Jahren kräftig: Dem aktuellen Büromarktbericht von Remax Commercial zufolge wurden 2021 zwar nur 3.000 Quadratmeter an neuen Büroflächen fertiggestellt, heuer sollen es aber bereits zumindest rund 6.600 Quadratmeter sein. In den nächsten Jahren kommen dann deutlich mehr Flächen dazu – mehr als 100.000 Quadratmeter sind entweder in Bau oder geplant. Das wohl größte Projekt ist die Post City Gardens Linz. Auf dem rund 45.000 Quadratmeter großen Areal des ehemaligen Logistikcenters der Post am Hauptbahnhof entstehen ab 2024 elf Gebäude mit insgesamt 148.500 Quadratmeter Bruttogeschoßfläche. Neben Büro- und Geschäftsflächen sind auch Wohnungen sowie ein Hotel geplant. „Linz ist ein sehr spannender Markt. Die drittgrößte Stadt Österreichs, die auch wirtschaftlich ganz oben mitspielt, hat – getrieben durch mehrere Quartiersentwicklungen – in den kommenden Jahren das Potenzial, aus dem aktuellen Dornröschenschlaf zu erwachen“, sagt Stefan Krejci von Re/Max Commercial Österreich.

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Foto: iStock.com/Constantinis

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