Feuer am Dach beim Wohnbau

Baubranche 

Die Baubranche in Österreich legt eine Vollbremsung hin. Steigende Kreditzinsen, hohe Bau- und Grundkosten sowie eine stetig zunehmende Bürokratisierung machen Wohnen hierzulande noch teurer. Die Politik reagiert teils mit falschen Konzepten. Wird Wohnen in Österreich zum Luxus?

Von Stefan Rothbart

Laut neuesten europaweiten Umfragen ist die Nachfrage nach privaten Wohnbaukrediten im vierten Quartal 2022 erneut zurückgegangen. Dieser Trend dürfte sich im ersten Quartal 2023 fortsetzen. Als wesentliche Gründe für den Nachfragerückgang wurden die steigenden Zinsen und die unsichere Wirtschaftslage genannt. Kredite sind teurer und weniger leistbar geworden, insbesondere im derzeit schwierigen Umfeld mit hoher Inflation und schwacher Konjunktur. Das hat im vergangenen Jahr zu einer Stornierungswelle im Wohnbau geführt. Vor allem der geförderte Wohnbau ist davon betroffen. Ab 1. April sollen die strengen Kreditregeln wieder etwas gelockert werden, denn aktuell können fast 50 Prozent der 20- bis 35-Jährigen in Österreich keinen Wohnkredit über 400.000 Euro bekommen. Zu viel billiges Geld ist in den letzten Jahren in den sehr konzentrierten Immobiliensektor geflossen. Das ist laut Experten europaweit die Hauptursache für die Preissteigerungen beim Wohnen.

Wohnen bleibt teuer

Trotz der sinkenden Kreditnachfrage sind die Preise für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser in ganz Österreich nahezu unverändert geblieben. Trotz sinkender Verkaufszahlen versuchen viele Immobilienfirmen die Buchwerte ihrer Objekte möglichst lange hochzuhalten und nehmen sie gegebenenfalls vom Markt, anstatt günstiger zu verkaufen. Das führt dazu, dass trotz Finanzierungsklemme die Preise für Wohnimmobilien aktuell nicht fallen. Laut Analysten könnte das noch einige Jahre so funktionieren, ehe der Preisverfall sichtbar wird. Die Nachfrage nach den eigenen vier Wänden bleibt aber ungebrochen hoch. Doch nicht nur die Finanzierung selbst macht vielen Wohnträumen einen Strich durch die Rechnung. Hohe Baukosten belasten immer noch die Bauwirtschaft. Zudem steigen die Grundstückspreise in ganz Österreich weiter an. Grund und Boden ist ein knappes Gut und wird durch diverse politische Regularien sogar noch weiter verknappt. Um den Bodenverbrauch zu stoppen, wird die Baulandausweisung immer restriktiver. Um dennoch die Wohnnachfrage decken zu können, bräuchte es mehr Nachverdichtung im Bestand sowie eine effektive Mobilisierung von bereits gewidmeten Bauflächen. Beides wird unzureichend betrieben. Vor allem Baudichten können aufgrund von Bebauungsplanvorgaben vielerorts nicht ausgenützt werden, wodurch sich die Wohnkosten pro Quadratmeter verteuern. Da Eigentum weniger leistbar geworden ist, erhöht sich der Druck auf die Mietpreise. Auch hier versucht die Politik teilweise mit Mietpreisdeckeln gegen die Teuerung vorzugehen. Meistens ohne langfristigen Effekt. In Österreich sind bereits 80 Prozent aller Wohnungsmieten per Gesetz geregelt. Mietpreisbremsen haben zudem den Nebeneffekt, dass Kapital für Sanierung fehlt und das Angebot dadurch verknappt wird. Kurzfristig ist das immer eine Option. Aber auch Grunderwerbs- und Immobilienertragssteuer machen die Finanzierung von Eigentum teurer. Auch hier könnte der Staat mit Freibeträgen auf die Grunderwerbssteuer entlasten.

Gemeinnütziger Wohnbau unter Druck

Ursächlich für die Kostensteigerungen im Wohnbereich ist zudem ein Missverhältnis zwischen gemeinnützigen Wohnbauten und frei finanzierten Objekten. Vielerorts sind geförderte Sozialwohnungen von den Kommunen nicht in ausreichendem Ausmaß forciert worden, um dem Preisdruck entgegenwirken zu können. Aktuell sind die Wohnbaugenossenschaften in der Bredouille. Durch die gestiegenen Baukosten können sie ihre gesetzlich festgelegten Preisobergrenzen nicht mehr einhalten. Die Förderungen aus der öffentlichen Hand müssten stark nach oben angepasst werden. Zudem fehlen Vorbehaltsflächen für den gemeinnützigen Wohnbau, der sich immer schwerer tut, neue Baugründe zu finden.

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Foto: iStock.com/Chunyip Wong

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